نحن والقانون

تطوّرت ملكية الأبنية التي تتكوّن من طوابق وشقق إلى ملكية ذات طبيعة تعاونية، بعد أن كانت ذات طبيعة فردية للبناء؛ حيث باتت أغلبية الأبنية تضم عدداً من مالكي الطوابق والشقق، لكل واحد منهم حقوق تجاه الآخرين وعليه موجبات تجاههم، تبعاً لوجود أقسام خاصة بكل مالك من المالكين ووجود أقسام مشتركة بينهم.

الخاص والمشترك
مع بدء انتشار ملكية الطوابق والشقق، وضع المشترع اللبناني نظاماً لهذه الملكية بموجب القانون الصادر بتاريخ 24/12/1962، إلى أن صدر المرسوم الإشتراعي الرقم 88/83 بتاريخ 16/9/1983 الذي وضع تنظيم الملكية المشتركة في العقارات المبنية والذي بدأ العمل به فور نشره في الجريدة الرسمية في العدد 39 بتاريخ 29/9/1983.
لقد أصبحت الأبنية كافة التي يتم تشييدها بعد التاريخ المذكور تخضع إلزامياً لهذا التنظيم الذي يميّز بين الأقسام المشتركة والأقسام الخاصة. فالقسم المشترك بطبيعته هو القسم المعدّ للإستعمال المشترك بين المالكين؛ مثل أرض العقار وهيكل البناء والأساسات والركائز والأعمدة والمداخل والواجهات والسلالم والمجاري والمصاعد والسطوح الأخيرة وغيرها، وقد يوجد في البناء قسم مشترك بحسب تخصيصه، مثل المواقف والساحات والحدائق والمنشآت الرياضية والسياحية والمعدّة للتسلية. أما الحائط المشترك بين قسمين أو أكثر فيكون مشتركاً بين الأقسام التي تفصلها المادتان 70 و71 ملكية عقارية.
أما الأقسام الخاصة فهي المعدّة للإستعمال الخاص بكل مالك عائدة له. وتعتبر ملكية الأقسام المشتركة تابعة لملكية الأقسام الخاصة، وغير قابلة للقسمة أو التجزئة، ولا يمكن ترتيب حقوق عليها بالإستقلال عن الأقسام الخاصة التي هي ملحقة بها، وتكون عناصر القسم الخاص متّصلة ببعضها وإذا كانت منفصلة يمكن قيدها أقساماً مستقلة تابعة لملكية القسم الخاص وفقاً للمادتين 9 و10م. إ. 88/83.
وقد فرض المرسوم الإشتراعي المذكور على مالك العقار المبني أن يقيّد في سجلات الدوائر العقارية الإنشاءات القائمة على عقاره، ويعطى كل قسم رقماً معيناً، فيكون لأرض العقار وكل ما هو معد للإستعمال المشترك الرقم 1، ويكون للقسم المشترك بين مجموعة محددة من مالكي العقار الرقم 2، ويكون للقسم المشترك بين مالكي البناية الواحدة الرقم 3، وتأخذ بقية الأقسام الخاصة أرقاماً تسلسلية إبتداء من الرقم 4 سنداً إلى المادة 4م.إ. 88/83.
وعندما يكون عدد الأقسام الخاصة ثلاثة أو أكثر يجب أن يضم إلى طلب القيد نظام لإدارة العقار، مصدّق لدى الكاتب العدل، يضم المستندات والتفاصيل كافة المتعلقة برقم العقار ومنطقته وأرقام الأقسام بالتسلسل والطوابق ومحتوياتها، ونسبة حقوق وموجبات القسم الخاص في القسم المشترك، وخريطة البناء والأحكام المتعلقة بإدارة العقار تحدد فيه كيفية تأليف جمعية المالكين وانتخاب رئيس لها والدعوات والتبليغات والاجتماعات والمحاضر والإنتخابات والقرارات وتنفيذها، وتعيين المدراء ومكتب الإدارة والصلاحيات والتعويضات والأجور ومجالس الإدارة وصلاحياته وإدارة البناء وصيانته، والأصوات التي تعود لكل مالك وتحصيل الديون والصرف والقبض وأصول تعديل النظام (مادة 12م. إ. 88/83)، كل ذلك بهدف إدارة البناء وصيانته وتطويره والمحافظة عليه وعلى ما يتضمنه من حقوق.

جمعية مالكي الطوابق والشقق
يؤلف مالكو العقار، حالما يزيد عدد الأقسام الخاصة عن ثلاثة، حكماً، جمعية تسمى جمعية المالكين العامة، تتولى إدارة العقار والقيام بما خوّل لها من أعمال التصرّف به حسب الأحكام المحددة في هذا المرسوم الإشتراعي وفي نظام إدارة العقار. وفي حالة تعدد الأبنية يمكن إنشاء جمعية خاصة لكل منها أو لكل مجموعة منها لإدارة ما هو تابع لها. وتتمتع الجمعية بالشخصية المعنوية ضمن نطاق صلاحياتها، وعند تنازع الصلاحيات بين عدة جمعيات، تفصل محكمة البداية الواقع ضمنها العقار بقرار مبرم (المواد 18 و19 و20م.إ. 88/83).

• رئيس جمعية المالكين ومكتبها:
على الجمعية العامة فور نشوئها أن تنتخب رئيساً لها بطريقة الإقتراع السري، بناءً على دعوة ممن له أكبر عدد من الأصوات في القسم المشترك الرقم 1. وإذا كانت كثافة أعمال الجمعية تقضي ذلك، يمكن إنشاء مكتب لها، برئاسة الرئيس، يحدّد عدد أفراده وتوزيع العمل بينهم وأجورهم عند الإقتضاء، وكل ما هو متعلق بهم، في قرار تتخذه الجمعية. أما الدعوة لانتخاب رئيس للجمعية الخاصة فيقوم بها رئيس جمعية المالكين العامة.
يتولى رئيس الجمعية تنفيذ قراراتها واتخاذ جميع التدابير والإجراءات التي تمنحه الجمعية صلاحية اتخاذها وتنفيذها. ويكون له في جميع الأحوال، تصريف الأمور العادية اليومية والقيام بجميع الإجراءات والأعمال المستعجلة، التي تقتضيها سلامة العقار، وسلامة الغير، من الأضرار التي قد تصيبهم بسببه (المادتان 22 و23م.إ. 88/83).
ويمكن لرئيس الجمعية أن يطلب من المالكين دفع سلفة شهرية أو فصلية في الصندوق الدائم للجمعية، وتسديد المصاريف المتعهد بها، والمصاريف المدفوعة فعلاً، ودفع سلفات خاصة وفقاً للشروط المحددة في قرارات الجمعية لتنفيذ الأعمال والأشغال (المادة 44م.إ. 88/83).
إذا لم يدفع المالك ما يصيبه من النفقات المشتركة، خلال عشرة أيام من تبلغه الإنذار، يعتبر الإنذار بمثابة سند خطي، ويحق لرئيس الجمعية، أو للمدير، أن يراجع دائرة الإجراء، لتحصيلها وفقاً لأحكام قانون تحصيل الديون الثابتة بسند خطي، وفي هذه الحالة، يؤجل استيفاء الرسوم القضائية إلى حين انتهاء التنفيذ أو ترقيم المعاملة (المادة 47م.إ. 88/83).

• إجتماعات جمعية المالكين:
تعقد الجمعية اجتماعاً عاماً مرة واحدة على الأقل كل سنة، ويتلو رئيس الجمعية في بدايته تقريراً عن أوضاع الجمعية للمداولة بشأنه. وتعقد الإجتماعات بناء على دعوة خطية يوجهها رئيس الجمعية إلى كل مالك أو بناء على عريضة موقعة من أصحاب ربع الأصوات على الأقل. ويتم التبليغ بواسطة البريد المضمون أو لصقاً على مدخل قسم المطلوب تبليغه أو في محل إقامته الحقيقي، وفق الأصول القانونية (المادتان 24 و26م.إ. 88/83).
ما لم يكن هناك نص خاص يحدد أكثرية معينة لاتخاذ قرار ما، لا يعتبر الإجتماع قانونياً إلا بحضور الأكثرية المطلقة من أصوات المالكين على الأقل في الجلسة الأولى، ويكون قانونياً بمن حضر في الجلسة اللاحقة. ويدير رئيس الجمعية الجلسات ويضبط الوقائع والإجراءات ويدوّن القرارات في محاضر تنظم وفقاً للأصول. وتتخذ الجمعية قراراتها بالأكثرية وفقاً لما هو منصوص عليه، ويتم التصويت على الموضوع المطروح برفع اليد للإعلان عن الموافقة (المواد 29 و30 و32م.إ. 88/83).

• صلاحيات جمعية المالكين:
تتوزع صلاحياتها بين الأعمال الإدارية والأعمال التصرفية:
- صلاحيات جمعية المالكين في الأعمال الإدارية: تتخذ جمعية المالكين قراراتها في الأمور ذات الطابع الإداري بالأكثرية المطلقة من أصوات المالكين في الدورة الأولى، وبأكثرية الحاضرين في الدورة الثانية (المادة 34م.إ. 88/83). تكون هذه الأعمال الإدارية مادية؛ مثل صيانة وتصليح واستبدال جميع التجهيزات للخدمة المشتركة كالمحركات والمصاعد والتدفئة والتبريد والتمديدات المشتركة للمياه والهاتف والكهرباء والمجارير المشتركة لتصريف المياه الآسنة ومياه الحمامات والمزاريب والسطوح والمنشآت الرياضية والترفيهية والتثقيفية ولوازمها وتصليح الأعطال الطارئة على الأقسام المشتركة، وكل ما ليس من شأنه أن ينقص حقوق المالكين في ملكية الأقسام المشتركة أو في استعمالها (المادة 35م.إ. 88/83).
وقد تكون هذه الأعمال الإدارية قانونية؛ مثل انتخاب رئيس الجمعية وتحديد مكان انعقاد الجلسات أو تحديد وجهة إعداد العقار أو بعض أقسامه أو استثمار بعض الأقسام المشتركة بعقود لا تتجاوز مدتها سنة واحدة، أو طريقة توظيف وتوزيع الأموال المكتسبة أو الفائضة في صندوق الجمعية، وتحديد المبلغ الأقصى الذي يجوز لرئيس الجمعية أن يحتفظ به نقداً للمصاريف النثرية، وتحديد تعويضات رئيس الجمعية (المواد 44 و45 و46 و48م.إ. 88/83).
- صلاحيات جمعية المالكين في الأعمال التصرفية وفي حالة تهدّم البناء: إن الأعمال التصرفية مبدئياً، لا يمكن اتخاذ قرار بشأنها من قبل جمعية المالكين العامة إلا بإجماع أصوات المالكين، ما خلا الحالتين التاليتين:
- إضافة بناء أو تركيب تجهيزات أو آلات ضرورية أو نافعة، بقرار تصدره بأكثرية 75٪ على الأقل من أصوات المالكين (المادة 33م.إ. 88/83).
- تملك الجمعية صلاحية تعديل القسم المشترك وفي كل ما هو ضروري لتآلف وتناسق البناء، وإن كان من الأجزاء غير المشتركة؛ كأبواب المداخل والشبابيك والشرفات وسواها، بقرار تصدره بأكثرية 75٪ على الأقل من أصوات المالكين (المادة 11م.إ. 88/83).
- تملك الجمعية صلاحية تعديل نسب حقوق الأقسام الخاصة في الأقسام المشتركة وواجباتها تجاهها، وتغيير وجهة استعمال القسم الخاص وشروط الانتفاع به، بقرار تصدره بإجماع أصوات المالكين (المادة 49م.إ. 88/83).
- تملك الجمعية صلاحية بيع العقار، إذا تهدّم البناء الوحيد في العقار أو تخرّب بحيث أصبح غير صالح للإستعمال، وكذلك إذا تهدّمت الأبنية عند تعددها أو تخربت بحيث أصبحت غير صالحة للإستعمال، ولم يكن هناك من تعويض عنه يغطي 60٪ على الأقل من نفقات إعادة بناء مماثل، وذلك في حالة عدم إجتماع المالكين على إعادة البناء. ففي هاتين الحالتين، يمكن اتخاذ القرارات بأكثرية لا تقل عن 75٪ من أصوات جميع المالكين في العقار. وإذا كان هناك جمعية خاصة فلا بد أيضاً من موافقة 75٪ من الأصوات فيها على الأقل. إن البناء المضاف، يمكن قيده بحسب ما أعد له، إما ضمن محتويات القسم المشترك أو قسماً خاصاً عائدة ملكيته للجمعية، وفي حال قيده قسماً خاصاً للجمعية فلا يكون لها أصوات من جرائه (المادة 33م.إ. 88/83).
- إذا تهدّم البناء وكان هناك تعويض يغطي 60٪ على الأقل من نفقات إعادة بناء مماثل له، يمكن الجمعية أن تقرر إعادة البناء بأكثرية 75٪ على الأقل من أصوات المالكين، ويخصص التعويض لهذه الغاية. وإذا رفض أحد المالكين الإذعان لقرار الجمعية، فهو ملزم بيع حقوقه من باقي المالكين أو بعضهم، في حال موافقتهم على الشراء، بالثمن الذي تقرره محكمة البداية في غرفة المذاكرة بناء على استدعاء من رئيس الجمعية وبعد الاستماع لهما (المادة 36م.إ. 88/83).
- في حالة تعدد الأبنية، وهلاك أحدها أو بعضها هلاكاً كلياً، وتمنّع مالكي هذا البناء عن إعادته خلال مهلة ثلاث سنوات من تاريخ حصول الهلاك، وإذا وافقت أكثرية هؤلاء المالكين على بيع حقوقهم من باقي المالكين في العقار عينه، ألزم هؤلاء المالكون الذين تشكّلت منهم الأكثرية بالبيع وباقي المالكين في العقار بالشراء بالثمن الذي تقرره محكمة البداية في غرفة المذاكرة بعد الإستماع إلى رئيس الجمعية العامة ورئيس الجمعية الخاصة في حال وجودها، وإلا فإن المحكمة تسمي ممثلاً خاصاً لجماعة مالكي البناء الهالك (المادة 37م.إ.88/83).

مجالس جمعيات مالكي الطوابق والشقق
يمكن لجمعية المالكين، بناءً على طلب رئيسها، أن تنتخب بالأكثرية العادية، مجلساً لها من بين المالكين أو أزواجهم أو ممثليهم الشرعيين أو القانونيين، لا يقل عن ثلاثة ولا يزيد عن إثني عشر عضواً، تكون مهمته مساعدة رئيس الجمعية وإعطاءه الرأي ومراقبة أعماله، ويسمى هذا المجلس مجلس الجمعية. وإذا لم يكن هناك مجلس إدارة، يصبح انتخاب مجلس الجمعية إلزامياً عندما يكون عدد الأقسام الخاصة أكثر من خمسين قسماً، يكون رئيس جمعية المالكين حكماً رئيساً لمجلس الجمعية.
وإذا تعذّر انتخاب مجلس الجمعية، فللرئيس أن يطلب بعريضة تعيين هذا المجلس من قاضي الأمور المستعجلة، ويمكن انتخاب أو تعيين أعضاء بديلين لأعضاء مجلس الجمعية بالطريقة عينها التي يتم فيها الإنتخاب أو التعيين، ويحل العضو البديل محل العضو الأصيل الذي توقف عن متابعة مهمته للمدة الباقية للعضو الأصيل.
ويمكن عزل أعضاء مجلس الجمعية بالطريقة التي يتم فيها انتخابهم أو تعيينهم. ويعتبر مجلس الجمعية محلولاً حكماً وينتخب سواه إذا انخفض عدد الأعضاء من أصيلين وبديلين إلى أقل من نصف العدد الأساسي المحدد في النظام.
ويقوم مجلس الجمعية مقام الجمعية في جميع الأمور التي لها طابع الإدارة ويتخذ بشأنها القرارات بالأكثرية المقررة لها. وتكون قراراته نافذة كأنها صادرة عن الجمعية، وعلى مجلس الجمعية أن يعقد اجتماعاً على الأقل كل ثلاثة أشهر يطلع فيه على الأعمال التي قام بها الرئيس، إما من ضمن صلاحياته الخاصة، أو من ضمن تنفيذ القرارات المتخذة، وعلى النفقات التي صرفها والمبالغ التي قبضها وعلى كيفية مسك المحاسبة، وإعداد الموازنة وتنفيذها وعلى كل ما له علاقة بإدارة العقار.
إن مهمة رئيس وأعضاء مجلس الجمعية لا تعطي أساساً الحق بالتعويض لمن يقوم بها، إلا إذا ارتأت الجمعية خلاف ذلك. وفي هذه الحالة، فإن الجمعية تحدد التعويضات بقرار يتخذ بأكثرية 75٪ من أصوات المالكين، وعلى مجلس الجمعية أن يضع على الأقل في نهاية كل سنة تقريراً عن أعماله وإنجازاته وعلى الرئيس أن يطرح التقرير في الاجتماع السنوي العام (المواد 50 حتى 60م.إ. 88/83).

مجلس الإدارة في المشاريع غير السكنية
في المشاريع غير السكنية، أو التي تغلب فيها الصفة غير السكنية، يمكن لجمعية المالكين العامة أن تنتخب مجلس إدارة يؤلف من ثلاثة أعضاء على الأقل وإثني عشر على الأكثر لإدارة العقار. وفي هذه الحالة تنتهي ولاية رئيس الجمعية حكماً، وعلى مجلس الإدارة أن يعين أحد أعضائه للرئاسة، ويمكن أن يكون رئيس الجمعية بالذات. إن مهمة رئيس مجلس الإدارة وأعضائه هي في الأساس مجانية، ما لم ينص النظام على خلاف ذلك. ويجب أن يكون رئيس وأعضاء مجلس الإدارة كلهم من المالكين، ولا يمكن أن تتجاوز مدة ولايتهم ثلاث سنوات، قابلة للتجديد. يقوم رئيس مجلس الإدارة بوظيفة مدير، ويعود له أن يقترح على المجلس تعيين مدير سواه. إلا أن هذا المدير يقوم بوظيفته لحساب الرئيس وعلى مسؤوليته الشخصية.
عندما يكون الرئيس في حالة يتعذّر عليه معها القيام مؤقتاً بوظائفه، يمكن أن ينتدب لها كلها أو لجزء منها أحد أعضاء مجلس الإدارة، على أن هذا الإنتداب يجب أن يكون على الدوام لمدة محدودة. أما إذا كان الرئيس في حالة لا يستطيع معها القيام بوظائفه بوجه نهائي، فلمجلس الإدارة أن يعتبره مستقيلاً وأن ينتخب سواه للمدة الباقية من ولاية المجلس. إذا كانت وظائف الرئيس قد أحيلت كلها أو بعضها إلى أحد أعضاء مجلس الإدارة، فإن هذا العضو يتحمل المسؤوليات بنسبة ما أحيل إليه من تلك الوظائف، بدلاً من رئيس مجلس الإدارة.
ولكي تكون قرارات المجلس قانونية يجب أن يحضر الجلسة أو أن يمثل فيها نصف الأعضاء على الأقل، ولا يجوز أن يمثل العضو إلا عضواً واحداً.
ولمجلس الإدارة الصلاحيات الواسعة لإنفاذ مقررات جمعية المالكين والقيام بجميع الأعمال التي تستوجبها إدارة العقار على الوجه المألوف والتي لا تعد من الأعمال اليومية. وليس لهذه الصلاحيات من حد أو تحفظات إلا ما هو منصوص عليه في القانون أو في النظام. إن رئيس مجلس الإدارة، وعند الإقتضاء المدير أو العضو المنتدب، يمثل الجمعية لدى الغير ويقوم بإنفاذ مقررات مجلس الإدارة وبتسيير الأعمال اليومية كما هي مبينة في النظام تحت إشراف ومراقبة مجلس الإدارة. لمجلس الإدارة، أن يفوض بعض صلاحياته للرئيس أو المدير لمدة قصيرة ومحدودة. وتلزم الجمعية بما يجريه ممثلوها ضمن نطاق صلاحياتهم، أما في ما يتجاوز هذا النطاق فلا تلزم إلا بالأعمال التي ترخص لها أو تصادق عليها في ما بعد.
كل اتفاق يعقد بين مجلس الإدارة وأحد أعضاء مجلس الإدارة، يجب أن يخضع لترخيص الجمعية المسبق، سواء كان هذا الإتفاق بصورة مباشرة أو غير مباشرة، أو تحت ستار شخص ثالث. ويخضع كذلك لترخيص الجمعية المسبق كل اتفاق بين مجلس الإدارة ومؤسسة أخرى إذا كان أحد أعضاء مجلس الإدارة مالكاً لهذه المؤسسة أو شريكاً متضامناً فيها أو مديراً لها أو عضواً في مجلس إدارتها. ويجب تجديد الترخيص كل سنة إذا كان يختص بعقود ذات موجبات متتابعة طويلة الأجل.
ويجب على مجلس الإدارة أن يضع في نهاية الستة أشهر الأولى من السنة المالية بياناً موجزاً للوضع المالي، وأن ينظم في آخر السنة جردة وموازنة مع حساب النفقات والخسائر أو الوفر في حالة وجودهما. ويجب أن تكون الموازنة جلية منسقة وكل تغيير يحدث بين سنة وأخرى في طريقة وضعها أو تقديمها يجب أن يقترن بإيضاحات في تقرير خاص. إن مجلس الإدارة هو الذي يدعو المالكين إلى عقد الجمعيات حسب الأحكام المبينة في هذا المرسوم الإشتراعي، كما تعقد أيضاً بناءً على عريضة موقّعة من أصحاب ربع الأصوات على الأقل.
إن أعضاء مجلس الإدارة مسؤولون حتى لدى الغير عن خطأهم الإداري وعن جميع أعمال الغش وعن كل مخالفة للقانون أو النظام. أما الدعوى التي يحق للمتضرر أن يقيمها في دعوى فردية، فلا يجوز ولو بالنظر إلى المالكين، إيقافها باقتراح من الجمعية يبرئ ذمة أعضاء مجلس الإدارة. وتكون التبعة إما فردية مختصة بعضو واحد من أعضاء مجلس الإدارة، وإما مشتركة في ما بينهم جميعاً، وفي هذه الحالة يكونون ملزمين كلهم على وجه التضامن بأداء التعويض، إلا إذا كان فريق منهم قد اعترض على القرار المتخذ بالرغم منه وذكر اعتراضه في المحضر. ويكون توزيع التبعة النهائي بين المسؤولين بحسب قسط كل منهم في الخطأ المرتكب (المواد 61 حتى 72م.إ. 88/83).