نحن والقانون

تعتبر الملكية العقارية من المواضيع الاساسية التي اهتم بها المشترع اللبناني، وقد حرص الدستور اللبناني على إحاطتها برعاية خاصة، فنصت المادة 15 منه على أن «الملكية في حمى القانون، فلا يجوز أن ينزع عن أحد ملكه إلا لأسباب المنفعة العامة في الأحوال المنصوص عليها في القانون وبعد تعويضه عنه تعويضاً عادلاً»، ما يشكل ضمانة أساسية للمواطنين وحماية للملكية العقارية في لبنان.
ويعتبر القانون العقاري من أهم القوانين المدنية، كما يعتبر العمود الفقري لجميع القوانين الداخلية التي ترعى الحقوق الخاصة. فالملكية العقارية تحتل الابرز بين الملكيات، على الرغم من المجتمع وازدياد دور بعض المنقولات ذات القيمة المرتفعة في العصر الحاضر، كالملكية الفكرية وملكية أسهم الشركات العالمية والكبيرة. ويعود ذلك إلى تجذّر أهمية الملكية العقارية وامتدادها عبر التاريخ، وإلى القيمة المعنوية والاجتماعية التي يمثّلها امتلاك العقار، إضافة إلى قيمته المادية.
وفي الواقع، ان اهتمام الدول بتنظيم الملكية العقارية وتقنينها يتخطى أهميتها المادية والمعنوية لتعلقها بعلوم التاريخ والاجتماع والسياسة. والمشترع اللبناني لم يتناول مسألة تنظيم الملكية العقارية وحسب، بل وضع بعض المحظورات والضوابط لامتلاكها، خصوصاً لجهة تملّك الأجانب. فصدر قانون اكتساب غير اللبنانيين الحقوق العينية العقارية في لبنان الذي وضع موضع التنفيذ بموجب المرسوم رقم 11614 (تاريخ 4/1/1969)، والذي ألغي بموجب المرسوم الاشتراعي رقم 113 (تاريخ 16/9/1983)، ثم أعيد العمل به بموجب المرسوم الاشتراعي رقم 32 (تاريخ 23/3/1985)، وعدّل بموجب القانون المنفذ بالمرسوم رقم 5131 (تاريخ 19/3/1973)، وبموجب القانون رقم 296 (تاريخ 3/4/2001)، وفي ضوء ذلك يمكن تناول موضوع تملك الأجانب على النحو الآتي.

شروط امتلاك الاجانب عقارات في لبنان
حدّدت المادة الأولى من هذا القانون شروط اكتساب غير اللبنانيين حقوقاً عينية عقارية في لبنان، فنصت على أنه لا يجوز لأي شخص غير لبناني، طبيعياً كان أم معنوياً، كما لا يجوز لأي شخص معنوي لبناني يعتبره هذا القانون بحكم الأجنبي، أن يكسب بعقد أو بعمل قانوني آخر بين الاحياء، أي حق عيني عقاري في الأراضي اللبنانية أو أي حق عيني من الحقوق الاخرى التي يعينها هذا القانون، إلا بعد الحصول على ترخيص يعطى بمرسوم يتخذ في مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزير المالية. ولا يشذ عن هذه القاعدة إلا في الأحوال المنصوص عليها صراحة في هذا القانون أو في نص خاص. ولا يجوز تملك أي حق عيني من أي نوع كان لأي شخص لا يحمل جنسية صادرة عن دولة معترف بها أو لأي شخص إذا كان الملك يتعارض مع أحكام الدستور لجهة رفض التوطين.
وعليه، يجب على الأجنبي، غير اللبناني، الذي يريد أن يمتلك حقوقاً عينية عقارية في لبنان أن يحصل على ترخيص من مجلس الوزراء يصدر بموجب مرسوم بناء على اقتراح وزير المالية، باستثناء الحالات التي نص عليها القانون بالاعفاء من هذا الترخيص. وقد حظرت المادة الاولى من هذا القانون تملك أي حق عيني من أي نوع كان لأي شخص لا يحمل جنسية صادرة عن دولة معترف بها, أو لأي شخص إذا كان الملك يتعارض مع احكام الدستور لجهة رفض التوطين. واستقرت الاجتهادات القضائية على اعتبار هذه النصوص متعلقة بالنظام العام ولا تجوز مخالفتها اطلاقاً(1). وهذا ما أكدت عليه محاضر مجلس النواب في مناقشة تعديل قانون اكتساب غير اللبنانيين الحقوق العينية العقارية في لبنان بموجب القانون رقم 296/2001، والتأكيد على عدم جواز تملك الفلسطينيين الحقوق العينية العقارية في لبنان لتعارضه مع احكام الدستور لجهة رفض التوطين. حيث ورد أن هناك اجماعاً وطنياً، كرسه اتفاق الطائف وكرسه الدستور، على رفض التوطين، وأن كلمة «لا توطين» لا تعني الباكستاني أو الفرنسي بل تعني عدم توطين الفلسطيني(2). كما اكد على هذا الاتجاه ايضاً قرار المجلس الدستوري رقم 2 تاريخ 10/5/2001 في موضوع الطعن بالفقرة الثانية من المادة الاولى المذكورة سابقاً(3).
واستناداً إلى كل ذلك، فإن العقود التي أبرمت قبل صدور هذا القانون، ولم يتم الحصول على رخصة قانونية لعقدها ولم تنفذ أصولاً، تصبح مستحيلة التنفيذ لنشوء استحالة قانونية لتنفيذها، وبالتالي يمكن طلب الغائها لاستحالة تنفيذها وإعادة الحال إلى ما كانت عليه، أي بإعادة الملكية للبائع وإعادة الثمن للمشتري، سنداً للمادتين 239و341 من قانون الموجبات والعقود(4).

إجراءات الحصول على الترخيص
يقدم طلب الترخيص إلى وزارة المالية، ويعين فيه العقار والحق العيني المطلوب اكتسابه، ويحال على مجلس الوزراء مع اقتراح بقبوله أو برفضه. ولمجلس الوزراء سلطة استنسابية مطلقة في منح الترخيص أو رفضه، ولا تخضع قراراته بالرفض لرقابة أية سلطة من السلطات (م9).
وعلى طالب تسجيل الحق العيني أن يبرز إفادات رسمية صادرة عن الدوائر المختصة تعيّن المساحات التي يملكها في الأراضي اللبنانية مع تصريح خطي موقّع بإمضائه، يعلن فيه أنه لا يملك سوى تلك المساحات. وللشركات المغفلة وشركات التوصية المعتبرة بحكم غير اللبنانية، أن تستعيض عن الإفادات السابق ذكرها ببيان يوقعه رئيس مجلس إدارتها ويصادق على صحته مفوضو المراقبة، تذكر فيه مساحات العقارات التي تملكها ومواقعها بالاستناد إلى قيود دفاترها. ويعاقب كل من يقدم إفادة أو بياناً أو تصريحاً مخالفاً للحقيقة، وتصادر من دون مقابل العقارات التي تمَّ تملكها بالاستناد إلى الافادة أو البيان الكاذب (م15).

المقصود بالاشخاص المعنويين غير اللبنانيين
حدّدت المادة الثانية من القانون المذكور المقصود بالاشخاص المعنويين غير اللبنانيين، وهم:
1- شركات الاشخاص والشركات المحدودة المسؤولية التي لا يملك جميع الحصص فيها اشخاص طبيعيون لبنانيون ممنوع عليهم، حسب نظامها، التفرغ عن تلك الحصص الى غير اللبنانيين أو الى غير الشركات اللبنانية الصرف.
2- الشركات المغفلة وشركات التوصية المساهمة التي لا تكون جميع أسهمها إسمية يملكها أشخاص طبيعيون لبنانيون أو شركات لبنانية صرف، يحظر نظامها التفرغ عن تلك الاسهم الى غير الاشخاص الطبيعيين اللبنانيين أو الى غير الشركات اللبنانية الصرف.

استثناءات الحصول على الترخيص القانوني
سنداً للمادة 3 من قانون تملّك الاجانب، يستثنى ويعفى من ترخيص مجلس الوزراء:
1- تملّك الاشخاص الطبيعيين والاشخاص المعنويين غير اللبنانيين أو المعتبرين بحكم غير  اللبنانيين عقارات مبنية أو مخصصة للبناء لا تزيد مساحتها في جميع الاراضي اللبنانية على ثلاثة آلاف متر مربع.
2- اكتساب الحقوق العينية العقارية بموجب أحكام المادتين 33و40 من قانون الاستملاك رقم 58 تاريخ 6/6/1991، التي ترعى استرداد وشراء العقارات المستملكة.
3- اكتساب الحقوق العينية العقارية تنفيذاً لقوانين خاصة تفرض اكتسابها على سبيل الضمانة، أو تسمح به لسبب آخر وضمن الحدود التي تفرضها هذه القوانين والشروط التي تعينها.
4- اكتساب الحقوق العينية التالية:

- حق الإرث للورثة.
- الحق الناشىء عن وصية أو هبة معقودة بين غير اللبنانيين الذين يدخلون في عداد ورثتهم عند وفاتهم وخاصة الاصول والفروع والازواج.
- الحقوق الناشئة عن عقود الانتفاع والرهن والبيع بالوفاء أو بالاستغلال والتأمين والإجارة المنصوص عليها في القرار رقم 12 الصادر بتاريخ 16/1/1934 (نظام المساقاة).
إلا ان حق الانتفاع وحق الايجار العادي الذي تزيد مدة كل منهما على عشر سنوات، وحق الايجار المنصوص عليه بالقرار رقم 12 الصادر في 16/1/1934 الذي تزيد مدته على عشرين سنة، لا يصح اكتسابه قبل الحصول على الترخيص (م4). كما ان الرهن أو البيع بالوفاء أو بالاستغلال المحددة فيه مدة للاستغلال تزيد على عشر سنوات، يخضع اكتسابه إلى الترخيص. اما التأمين أو الامتياز فلا يحتاج ترخيصاً. على أنه لا يحق للدائن غير اللبناني بدين ناشىء عن رهن أو بيع بالوفاء أو بالاستغلال أو تأمين أو امتياز أن يشتري الحق العيني رضاء أو بالمزايدة بواسطة القضاء من دون ترخيص سابق، ما لم يتقدم مزايد لشرائه ببدل الطرح المحدد لاول مزايدة او ببدل يزيد على الدين المؤمن وملحقاته. وفي هذه الحالة يحق للدائن غير اللبناني أن يشتري ذلك الحق بالمزايدة على أن يعلق شراؤه على شرط بيعه من لبناني في مهلة لا تتجاوز السنتين من تاريخ إنبرام قرار الإحالة تحت طائلة بيع هذا الحق. أما إذا كان الدائن مصرفاً فتطبق على شرائه أحكام المادة 154 من قانون النقد والتسليف التي تعفي المصرف من الترخيص المذكور أعلاه عند التملك المؤقت للعقارات، إنما يخضع لترخيص لجنة الرقابة على المصارف بعد التحقق من أن الشراء يتم إستيفاءً لدين موقوف أو مشكوك في تحصيله (م5).
كذلك، لا يجوز لأية شركة من الشركات، التي اكتسبت حقاً عينياً عقارياً وفقاً لأحكام قانون تملك الأجانب، أن تدخل على نظامها في غير حالة وفاة أحد الشركاء أي تعديل من شأنه تخفيض حصص أو أسهم اللبنانيين فيها، وذلك تحت طائلة البطلان وتعريض الشركاء الذين وافقوا على التعديل والمديرين الذين نفذوه للعقوبات (م12). ولدى حل الشركات والمؤسسات والجمعيات المرخص لها أو المعفاة من الترخيص بتملك حقوق عينية عقارية في لبنان، يحظّر قسمة هذه الحقوق وتوزيعها عينياً على الشركاء غير اللبنانيين إلا بشرط مراعاة أحكام هذا القانون (م13).
وضمـن حدود المساحـة القصـوى المنـصوص عليها في هذا القانون، يجوز للأشخاص غير اللبنــانييــن، طبيعييــن أو معنوييـن، أن يعقدوا اتفاقات خاصة يكون موضوعهـا انشاء حق عيني مشــروط انفاذهــا بالحصول على الترخيـص الواجب. وتعتبر هذه الاتفاقات باطلة حكماً من دون لزوم أي معاملة إذا انقضــت المهلة المعينة فيها للحصول على الترخيــص، شرط أن لا تزيد هذه المهلة على سنة واحــدة. فإن زادت على سنة أو لم يتضمن العقد مهلة ما، تعتبر المهلة سنة واحدة حكماً (م20).
 

نسبة تملّك الاجنبي
حدّدت المادة 7 من قانون تملك الأجانب النسبة المئوية القصوى التي يجوز للأجانب تملكها في الحقوق العينية العقارية في لبنان، وهي على النحو الآتي:
- لا يجوز أن يتجاوز ما يمتلكه الاشخاص المعنويون غير اللبنانيين أو المعتبرون بحكم غير اللبنانيين، في جميع الاراضي اللبنانية الثلاثة بالمئة (3?) من مجموع مساحتها، على أن لا تتعدى 3? (الثلاثة بالمئة) في كل قضاء من مجموع مساحتها، ولا تتعدى في محافظة بيروت العشرة بالمئة (10?) من مجموع مساحتها.
- يعتدّ في حساب النسب المذكورة أعلاه تملك الشركات اللبنانية المعتبرة بحكم غير اللبنانية، باستثناء حالتي:
أولاً: شركات الاشخاص والشركات المحدودة المسؤولية التي يملك الاكثرية فيها (أي ما يزيد عن خمسين بالمائة من الحصص)، شركاء لبنانيون طبيعيون أو شركات لبنانية صرف يحظر نظامها التفرغ عن هذه الحصص لغير اللبنانيين، عندها تحتسب نسبة 50? فقط من المساحات التي تتملكها من ضمن النسب الواردة أعلاه.
ثانياً: الشركات المغفلة أو شركات التوصية بالاسهم التي يملك أكثرية الاسهم فيها، أي ما يزيد عن 50? من الأسهم، أشخاص طبيعيون لبنانيون أو شركات لبنانية صرف يحظر نظامها التفرغ عن هذه الاسهم لغير اللبنانيين، عندها تحتسب نسبة 50? فقط من المساحات التي تتملكها من ضمن النسب الواردة في هذه المادة.
ويعلن عن بلوغ نسب التملك بمرسوم يتخذ في مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزير المالية ويعلق اكتساب غير اللبنانيين أو المعتبرين بحكم غير اللبنانيين الحقوق العينية العقارية، إلا إذا كان هذا الاكتساب جارٍ بين الاشخاص غير اللبنانيين أو المعتبرين بحكم غير اللبنانيين. ويتولى المركز الآلي في وزارة المالية-مديرية الشؤون العقارية-تنظيم البيانات والإحصاءات اللازمة لبيان النسب المذكورة، وعند بلوغ النسب القانونية تتخذ مديرية الشؤون العقارية الاجراءات اللازمة لتوقيف عمليات تسجيل الحقوق العينية لغير اللبنانيين على أن تنشر هذه البيانات في الجريدة الرسمية كل ستة أشهر (م7).
ويعتبر الأزواج والزوجات والاولاد القاصرون بحكم الشخص الواحد لأجل تعيين المساحات التي يجوز للأشخاص الطبيعيين غير اللبنانيين تملكها بترخيص أو بدونه. ويعتبر قاصراً لتطبيق هذه المادة الولد الذي لا يبلغ ثمانية عشر سنة كاملة (م8).

سقوط مفعول مرسوم الترخيص
يسقط مفعول مرسوم الترخيص بعدم العمل به خلال سنة من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية، إلا إذا كان سبب التأخير نزاعاً قضائياً بين المرخّص له ومن تلقى الحق عنه وسجلت إشارة الدعوى في السجل العقاري خلال المهلة المذكورة، أو حائلاً قانونياً خارجاً عن إرادة المرخص له، ففي هاتين الحالتين يقف سير هذه المهلة طوال مدة المحاكمة أو إلى أن يزول الحائل القانوني (م10).
ويجب على كل شخص طبيعي اكتسب حقاً عقارياً، وفقاً لأحكام هذا القانون أن ينجز تشييد بناء على الحق موضوع التملك في مهلة أقصاها خمس سنوات من تاريخ التسجيل في السجل العقاري، قابلة للتمديد مرة واحدة بقرار من مجلس الوزراء، وكذلك على كل شخص معنوي أن يخصّص العقارات موضوع التملك في الغاية التي من أجلها تملّك أو منح الترخيص خلال المهلة المذكورة، كل ذلك تحت طائلة سقوط أو الغاء الحق وبيعه من قبل وزارة المالية مع ما أحدث عليه لحساب المخالف وعلى نفقته ومسؤوليته وفقاً لأحكام المرسوم الاشتراعي رقم 147 تاريخ 12/6/1959 (المتعلق بأصول تحصيل الضرائب المباشرة والرسوم المماثلة لها). ويصادر لمصلحة الخزينة كامل الربح الناتج عن البيع بعد أن يعاد إلى صاحب الحق كامل الثمن والنفقات القانونية، وتكون المحاكم العدلية هي الصالحة للنظر في المنازعات الناتجة عن تطبيق أحكام هذه المادة.
وتعتبر مهلة الترخيص السابقة لنفاذ هذا القانون المنتهية منها وغير المنتهية ممدة حكماً ولا تحتاج لإصدار نص خاص بها، على أن لا تتجاوز مدة التمديد الخمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون (م11). ولا تطبق أحكام هذا القانون على الرخص باكتساب الحقوق العينية العقارية المعطاة قبل العمل به إذا استعملت الرخصة في مهلة سنة من تاريخ العمل بهذا القانون (م18).

جزاء مخالفة أحكام قانون تملّك الأجانب
نصت المادة 16 من قانون تملك الأجانب على أنه يعد باطلاً بطلاناً مطلقاً وبحكم غير  الموجود كل عقد أو عمل يجري خلافاً لأحكامه وللنصوص التي تصدر من أجل تعيين أصول تطبيقه، ويعاقب من أقدموا عليه أو اشتركوا أو تدخلوا فيه بأي وجه من الوجوه ومن قاموا بتصديقه أو تسجيله، مع علمهم بامره، بالاشغال الشاقة المؤقتة وبغرامة تراوح بين قيمة الحق العيني وثلاثة أضعافها.
وتطبق هذه الأحكام على كل عمل قانوني عن طريق شخص مستعار تجنباً لتطبيق أحكام هذا القانون. ويعد باطلاً كل بند يرمي إلى ضمان تنفيذ مثل هذا العمل الباطل أو إلى الالزام بالتعويض في حالة عدم تنفيذه.

الهوامش:
1- استئناف جبل لبنان المدنية، غ3، قرار رقم 67، تاريخ 17/6/2003، موسوعة حمورابي، رقم 38645.
2- محاضر مجلس النواب المنشورة في كتاب قوانين ونصوص العقارات والبناء في لبنان للأستاذ عارف زيد الزين، منشورات الحلبي الحقوقية، 2005، ص334 وما يليها.
3- رقم المراجعة 2/2001، ج.ر، عدد 24، تاريخ 17/5/2001، ص 1794.
4- القاضي المنفرد المدني في بعبدا، رقم 29، تاريخ 7/3/2006.