نحن والقانون

«إعلان صادر عن محكمة تنفيذ عقود السيارات في بيروت، برئاسة القاضي... تباع بالمزاد العلني نهار... الساعة... سيارة المنفذ عليه... ماركة... تحصيلًا لدين طالب التنفيذ البنك... وكيله المحامي...».
هذا نموذج من نماذج إعلانات البيع بالمعاملة التي كثيرًا ما تطالعنا في الصحف. فكيف تجري عمليات البيع هذه وما هي الشروط القانونية التي تخضع لها؟ وهل تخضع جميع الأموال (المنقولة وغير المنقولة) للشروط نفسها؟

لماذا يتم البيع بالمعاملة؟
بداية لا بد من التوضيح أن هذه العمليات تجري تحصيلًا لدين وبناء على طلب الدائن الذي يشار إليه بمصطلح طالب التنفيذ، بينما يعرّف المدين بالمنفذ عليه. وتتولى دائرة التنفيذ التي ترتبط بالمحكمة المختصة تنفيذ الأحكام والقرارات والأوامر الصادرة عن المحاكم في هذا الخصوص، وفق الأصول القانونية التي تنص عليها أصول المحاكمات المدنية (أ.م.م.).

الأحكام القانونية الخاصة بإجراءات بيع الأموال المنقولة بالمزاد العلني
فرضت المادة 921 أ.م.م. وما يليها على رئيس دائرة التنفيذ أن يقرر بيع الأموال المحجوزة بالمزاد العلني في خلال خمسة أيام من تاريخ وضع محضر الحجز التنفيذي. ويجري البيع في مكان وجود الأموال المحجوزة أو في أقرب سوق أو أي مكان آخر يعينه رئيس دائرة التنفيذ. وإذا كانت الأموال المحجوزة عرضة للتلف أو لتقلب الأسعار فيجب أن يقرر رئيس دائرة التنفيذ، بناء على طلب ذوي العلاقة أو الحارس القضائي، بيعها بين ساعة وساعة بالطريقة التي يرتئيها ومن دون التقيد حتمًا بالإجراءات العادية للبيع.
 

وتسير مراحل بيع المنقول وفق ما يلي:
1- يحدد مأمور التنفيذ موعدًا لإجراء البيع باليوم والساعة.
2- يعلن عن البيع بالنشر في الصحف اليومية وفي الجريدة الرسمية وباللصق على الجدران في ساحة المدينة أو في البلدة وفي اللوحة المعدة للإعلان على باب دائرة التنفيذ وفي محل وجود الأموال المحجوزة، وذلك قبل الموعد المعين للبيع بثمانية أيام على الأقل وخمسة عشر يومًا على الأكثر.
3- يُحدّد رئيس دائرة التنفيذ عدد النشرات والإعلانات بالنسبة الى قيمة الأموال المحجوزة ويعين الصحف اليومية، وله أن يكتفي بمعاملة اللصق إذا كانت القيمة لا تتعدى المليون ليرة لبنانية.
4- إذا قدر مأمور التنفيذ أن قيمة المال المحجوز لا تتجاوز 40000 ل. ل. ولم ينازع المحجوز عليه بتقديره فيكتفي بما قدر، وفي غير هذه الحالة يعين رئيس دائرة التنفيذ خبيرًا لتقدير قيمة المحجوز ويشار إلى القيمة المقدرة في إعلانات الطرح. ولا يجوز إتمام البيع ما لم يبلغ الثمن المعروض ستين بالمائة من القيمة المقدرة.
5- توزن الأشياء الذهبية والفضية والمجوهرات بدقة وتقدر قيمتها بمعرفة خبير، وكذلك تقدر قيمة التحف، ويشار إلى القيمة المقدَّرة في إعلانات الطرح. ولا يتم بيعها بثمن يقل عن تسعة أعشار هذه القيمة.
6- يباشر مأمور التنفيذ إجراءات المزايدة في الموعد والمكان المعينين ويحيل المال على الزائد الأخير الذي يدفع الثمن الأكبر.
7- إذا لم يتقدم مزايدون في الموعد المعين للمزايدة، فعلى رئاسة دائرة التنفيذ أن تعين المبلغ الذي تخفّضه من ثمن الطرح ثم تؤجل موعد البيع خمسة عشر يومًا على الأقل وثلاثين يومًا على الأكثر. وتتَّبع قبل المزايدة في الموعد الجديد معاملة النشر التي اتُّبِعَت قبل المزايدة الأولى. ويمكن لرئاسة دائرة التنفيذ أن توسّع معاملة النشر واللصق، ويجب أن يذكر فيها الثمن المخفض، وتكرر العملية إلى أن يتقدم راغب بالشراء.
8- يجب أن يتم دفع ثمن البيع حالًا، وليس لمأمور التنفيذ أن يمنح المشتري أية مهلة، وإذا امتنع هذا الأخير أو عجز عن دفع الثمن، تطرح الأموال المحجوزة مجددًا للبيع على عهدته وتجري المزايدة في الحال إذا كان الأمر ممكنًا ويتحمل المشتري الناكل الفرق بين الثمن الذي عرضه والثمن المدفوع أخيرًا مع النفقات الإضافية التي تسبب بها، ولا يستفيد المشتري الناكل من الزيادة في الثمن.
9- يجب الكف عن البيع عندما تبلغ قيمة المبيعات مقدارًا كافيًا لأداء النفقات وديون الحاجز والمشتركين في الحجز وتخصَّص حصيلة البيع لإيفاء الديون وينتهي الحجز على الأموال التي لم يتناولها البيع.
10- من يشتري عن حسن نية مالًا منقولًا في مزايدة ويدفع الثمن يصبح مالكًا له بشكل قاطع.
11- إذا تمنع الحاجز عن متابعة إجراءات التنفيذ رغم إشعاره من قبل دائرة التنفيذ بورود طلب من مشترك في الحجز لمتابعة تلك الإجراءات ومضى خمسة أيام على استلامه هذا الإشعار، جاز لهذا المشترك بقرار من رئيس دائرة التنفيذ أن يحل محلّ الحاجز لمتابعة التنفيذ، ويبلغ ذلك إلى المحجوز عليه.

الأحكام القانونية الخاصة بإجراءات بيع الأسهم والأسناد (السندات)
فرضت المادة 937 أ.م.م. وما يليها إجراءات خاصة لبيع الأسهم والأسناد، فمع مراعاة الأحكام الخاصة بنظام بورصة بيروت، تباع الأسهم (من أي نوع كانت) والأسناد القابلة للتداول، بالمزاد العلني بواسطة دائرة تنفيذ بيروت. وعلى الدوائر التنفيذية الأخرى أن ترسل إلى هذه الدائرة الأوراق المطلوب بيعها بطريق البريد ضمن ظروف مختومة مصرّح بقيمتها.
ويجوز لرئيس دائرة التنفيذ، إذا كانت الأسناد أو الأسهم المطروحة للبيع ذات شأن، أن يستعين بأحد العاملين الاختصاصيين في البورصة أو المصارف في بعض الإجراءات الممهدة للبيع، وعليه عندئذ أن يقرر ما يجب اتخاذه من إجراءات الإعلان مع مراعاة الأحكام القانونية والأنظمة المتعلقة بالبيع في البورصة.
في ما خص مراحل البيع وإجراءاته فهي تسير وفق الآتي:
1- يضع الحاجز قائمة تتضمن بيان هوية أصحاب العلاقة ومقامهم ونوع الحق المطلوب بيعه وقيمته الإسمية والحقيقية والسند المثبت له والتأمينات والحقوق التابعة له وتعيين ثمن الطرح وشروط المزايدة.
2- يدعو مأمور التنفيذ ذوي العلاقة للاطلاع على القائمة وبيان ملاحظاتهم أو اعتراضاتهم في استدعاء يقدّمونه بوجه الحاجز إلى رئيس دائرة التنفيذ في مهلة خمسة أيام من تبلغهم الدعوة وإلا سقط حقهم بذلك. ويفصل رئيس دائرة التنفيذ في الاعتراضات، وله أن يوقف البيع لأسباب هامة.
3- يحدّد رئيس دائرة التنفيذ موعدًا لإجراء البيع، وتتقدَّمه معاملة النشر واللصق بالطريقة نفسها وفي المهل المنصوص عليها في بيع الأموال المنقولة المذكورة أعلاه، وكذلك إذا لم يتم البيع وفق الشروط المذكورة أعلاه.
4- تحصل المزايدة علنًا لدى رئيس دائرة التنفيذ الذي يصدر قرارًا مبرمًا بإحالة المبيع إلى المزايد الأخير. ولا تسلَّم صورة صالحة للتنفيذ عن القرار إلى المشتري إلا بعد دفع الثمن وتنفيذ شروط البيع.
5- يجوز لرئيس دائرة التنفيذ أن يلزم الشخص المعنوي مصدر السند الأصلي بتحويله إلى إسم المشتري أو بجعله سندًا لحامله حســب رغبة هذا الأخير ما لم يمنع ذلــك القــانون أو النظــام الخــاضع له هذا السـند.
6- إذا لم يدفع المشتري الثمن في مهلة عشرة أيام من صدور قرار الإحالة، يرسل إليه رئيس دائرة التنفيذ، بناء على طلب الحاجز أو أحد ذوي العلاقة، إنذارًا للقيام بذلك في مهلة ثلاثة أيام، وإذا تخلف عن الدفع يعاد البيع على عهدته...

الأحكام القانونية الخاصة بإجراءات بيع العقارات
حددت المادة 948 أ.م.م. وما يليها الإجراءات الخاصة بالحجز التنفيذي على العقارات وبيعها بالمزاد العلني بعد انقضاء مهلة إنذار المدين بدون إيفاء الدين، ومن أبرزها:
1- خلال خمسة أيام من ورود جواب أمين السجل العقاري أو القاضي العقاري أو المختار المثبت تسجيل الحجز وبعد أن يكون المدين في أي حال قد أُبلِغ الإنذار وانقضت مهلته، يعين رئيس دائرة التنفيذ خبيرًا يرافق مأمور التنفيذ إلى مكان العقار ويجري عليه كشفًا بحضور المختار أو أحد أعضاء مجلس الاختيارية أو شاهدين من سكان المحلة للتثبت من وصف العقار وتعيين حدوده ومحتوياته وقيمته. وإذا كان هذا العمل يستغرق أكثر من يوم واحد فيجري تباعًا حسب مقتضيات الحال.
2- يصبح كل دائن منذ تسجيل حجزه أو اشتراكه في الحجز في الصحيفة العينية أو في دفتر المختار أو في السجل الخاص المتعلق بالعقارات غير الخاضعة لنظام السجل العقاري أو في محضر التحديد والتحرير، طرفًا في المعاملة التنفيذية. كما يصبح أيضًا طرفًا في هذه المعاملة، منذ إبلاغه أحد إجراءاتها، كل صاحب حق عيني أو دائن مسجل. وبمجرد تسجيل الحجز أو الإشتراك فيه، يكتسب الحاجز أو المشترك حقًا عينيًا على العقار المحجوز.
3- يضع مأمور التنفيذ بناء على طلب الحاجز دفتر شروط البيع في خلال ثمانية أيام من تاريخ تسجيل محضر وصف العقار، ويرسل خلال ثلاثة أيام من تاريخ وضع هذا الدفتر إخبارًا إلى المدين وإلى كل صاحب حق عيني أو دائن مسجل على العقار وكل دائن أصبح طرفًا في الإجراءات، يكلفه به الحضور إلى الدائرة للاطلاع على دفتر الشروط، وبيان ملاحظاته عليه أو الطعن فيه. ويصبح دفتر الشروط مبرمًا وغير قابل للتغيير إذا انقضت المهلة القانونية من دون تقديم ملاحظات أو اعتراض عليه أو بعد صدور القرار بشأنه.
4- إذا كان قد انقضى أكثر من سنتين على التخمين ولم تحصل بعد المزايدة، جاز لرئيس دائرة التنفيذ، أيًا كان المرجع القضائي الذي قرَّر التخمين، أن يقرر إعادة إجرائه وفق الأسعار الرائجة، تلقائيًا أو بناء على طلب أحد ذوي العلاقة. وفي هذه الحالة لا يجوز البيع بثمن ينقص عن ستة أعشار القيمة التخمينية الجديدة...
5- يضع مأمور التنفيذ خلاصة دفتر الشروط بصيغة إعلان يذكر فيه: هوية المنفذ والمنفذ عليه ومقام كل منهما، وتاريخ الحجز وتاريخ تسجيله، ومقدار الدين المطلوب، وبيان العقارات المحجوزة، وبدل الطرح المعين لكل منها، وموعد المزايدة بالشهر واليوم والساعة، ومكان إجرائها، والنفقات.
6- يأمر رئيس دائرة التنفيذ بنشر الإعلان، ويترتب على كل راغب في الإشتراك بالمزايدة: أن يودع بإسم رئيس دائرة التنفيذ قبل المباشرة بالمزايدة لدى صندوق الخزينة أو أحد المصارف المقبولة مبلغًا موازيًا لبدل الطرح أو يقدم كفالة مصرفية تضمن هذا المبلغ، وأن يعين مقامًا مختارًا له في نطاق الدائرة وإلا اعتبر قلم الدائرة مقامًا مختارًا له. ويعفى من موجب الإيداع أو الكفالة الدائن الذي لا يقل مقدار دينه عن بدل الطرح وإذا قلّت قيمة دينه عن هذا البدل فيلزم بإيداع الفرق أو بتقديم كفالة به، كل ذلك بشرط ألا يتقدم عليه دائن آخر من أصحاب الامتياز أو يشاركه دائن آخر.
7- تعقد جلسة المزايدة علنًا أمام رئيس دائرة التنفيذ في دائرته أو في محل آخر يستنسبه، ولا يباشر بها إلا بناء على طلب أحد الدائنين الحاجزين أو المشتركين في الحجز أو المسجلين من أصحاب حق الأولوية المتوافرة في دينه الشروط القانونية للتنفيذ أو أحد المدينين أو من انتقل إليه العقار مثقلًا برهن أو تأمين أو امتياز مسجل...
8- يقرر رئيس دائرة التنفيذ إحالة المبيع إلى الزائد الأخير الذي عرض الثمن الأعلى بعد انقضاء خمس عشرة دقيقة أو إلى صاحب العرض الأسبق في حال تساوي العروض. وإذا لم يتقدم أحد للشراء يؤجل البيع لمدة تراوح بين شهر وشهرين ويُخفّض بدل الطرح...
9- إذا لم يقم المشتري في المزايدة، في خلال ثلاثة أيام من تاريخ صدور قرار الاحالة، بإيداع كامل الثمن باسم رئيس دائرة التنفيذ في صندوق الخزينة أو أحد المصارف المقبولة، يُحدّد رئيس دائرة التنفيذ جلسة جديدة للبيع، وتعاد إجراءات الاعلان والنشر...
10- يجوز لرئيس دائرة التنفيذ في أثناء جلسة المزايدة، وبناء على طلب المدين، أن يأخذ في الاعتبار مركز هذا الأخير والحالة الاقتصادية، فيؤجل البيع مدة تراوح بين شهرين وستة أشهر بشرط أن يُسلّف المدين لمصلحة جميع الدائنين الحاجزين والمشتركين في الحجز والمسجلين من أصحاب حق الأولوية المتوافرة في دينهم الشروط القانونية للتنفيذ، الفائدة عن المدة الممنوحة والنفقات المدفوعة. ولا يجوز تجديد هذا التأجيل إلا برضى الدائنين المذكورين.
11- على رئيس دائرة التنفيذ أن يقرّر تأجيل البيع سنة واحدة بناء على عريضة يقدمها المدين إليه قبل خمسة أيام على الأقل من موعد البيع يثبت فيها أن صافي ريع أمواله عن هذه المدة يكفي لتسديد المبالغ المستحقة... علمًا أن القرارات المتعلقة بتأجيل البيع أو وقفه لا تقبل أي طعن.

وقف البيع

يوقف البيع في بعض الحالات ومنها:
- صدور قرار عن مرجع قضائي مختص بوقف التنفيذ.
- ارتكاز التنفيذ على قرار تحكيمي مطعون فيه أو على سند مدعى تزويره جزائيًا.
- وفاة المدين قبل جلسة المزايدة إذا أبلغت هذه الوفاة إلى الحاجزين والمشتركين في الحجز، ويستمر وقف البيع حتى إبلاغ الورثة الموعد الجديد للمزايدة.
- إفلاس المدين إذا لم يكن بين الحاجزين أو المشتركين في الحجز أو الدائنين المسجلين صاحب امتياز خاص أصرَّ على الإستمرار في البيع.
ويترتب على صدور قرار الإحالة:
- قيام المشتري بالموجبات الملقاة على عاتقه وعلى الأخص دفع الثمن والرسوم والنفقات بدون حاجة لإنذار أو طلب، وذلك في خلال عشرين يومًا من تاريخ صدور القرار، فتودع دائرة التنفيذ المبالغ المدفوعة إليها أحد المصارف المقبولة.
- اعتبار المشتري مالكًا بالنسبة الى المنفذ عليه ولمن كان طرفًا في الاجراءات وتمكينه من إخلاء العقار بواسطة دائرة التنفيذ رضاء أو جبرًا من المنفذ عليه في خلال خمسة أيام من تاريخ إبلاغه إنذارًا بذلك.
- سقوط حق من أبلغ الدعوى للاطلاع على دفتر شروط البيع بتقديم أي طعن يتعلق بالاجراءات اللاحقة...
في المقابل يحق للمنفذ عليه في خلال عشرة أيام من صدور قرار الإحالة أن يودع صندوق الخزينة أو مصرفًا مقبولًا مبلغًا كافيًا لإيفاء جميع الديون والمصاريف، ويترتب على هذا الايداع زوال قرار الإحالة ورفع الحجز.
ولا يقبل قرار الاحالة الاعتراض، إنما يقبل الإستئناف في خلال خمسة أيام من تاريخ صدوره...

إجراءات توزيع الثمن المتحصّل من بيع الأموال
1- إذا كان الثمن المتحصّل من بيع الأموال المحجوزة كافيًا لتسديد النفقات وسائر الديون العائدة للحاجزين والمشتركين في الحجز والدائنين المسجَّلة أسماؤهم وأصحاب الامتياز الذين أعلنوا أنفسهم لدائرة التنفيذ قبل البيع، فعلى مأمور التنفيذ أن يدفع إلى كل منهم حقه الثابت في خلال مهلة أقصاها عشرة أيام من تاريخ البيع...
أما إذا لم يكن الثمن كافيًا لايفاء الحقوق على الوجه المبين أعلاه، فعلى دائرة التنفيذ أن ترسل خلال خمسة أيام من تاريخ البيع ودفع الثمن أو من تاريخ إبراز الإفادة المذكورة، إخبارًا إلى الدائنين المذكورين تكلّفهم بوجوب تقديم طلب إيفاء ديونهم مع مستنداتها وذلك في خلال عشرة أيام من تسلّمهم الإخبار. ولا يشترك في معاملة توزيع الثمن إلا من تقدم من الدائنين المذكورين بطلب الايفاء في خلال هذه المهلة.
2 - فور وضعه مشروع التوزيع، يدعو مأمور التنفيذ ذوي العلاقة بمن فيهم المدين إلى الحضور أمامه... ويعرض عليهم مشروعه فإذا وافقوا عليه يصبح مبرمًا وإذا وافقوا على جزء منه يبرم الاتفاق الجزئي وينفذ فورًا لمصلحة من يستفيد منه. وإذا رفضه أحدهم تحال القضية إلى رئيس دائرة التنفيذ للنظر فيها في خلال خمسة أيام بعد دعوة المنفذ عليه والدائنين. وإذا رُدَّ الإعتراض وكان المعترض متعسفًا في اعتراضه تعرَّض للمطالبة أمام المرجع المختص بفوائد التأخير على سبيل التعويض وللغرامة.
3- لا يترتب على تخلّف أحد الدائنين عن الحضور أمام مأمور التنفيذ منع التسوية الرضائية إلا إذا كانت لا تضمن أداء حقه كاملًا. وفي هذه الحالة يعتبر تخلّفه رفضًا وتحال القضية إلى رئيس دائرة التنفيذ الذي يمكنه أن يحكم على المتخلّف بغرامة ما لم يُبدِ عذرًا مقبولًا. وبعد أن يستمع رئيس دائرة التنفيذ إلى أقوال المنفذ عليه والدائنين، يُقرّ اللائحة النهائية ويعين لكل منهم المبلغ العائد له. ويكون قراره قابلًا للاستئناف في مهلة خمسة أيام من تاريخ صدوره، ولا يخضع القرار الاستئنافي لطلب النقض ولا ينفذ قرار التوزيع إلا بعد ابرامه. ولرئيس دائرة التنفيذ أن يجمع إداريًا في معاملة توزيع واحدة المبالغ الحاصلة من حجوز واقعة على جملة عقارات للمدين، مع مراعاة الحقوق العائدة للدائنين بالنسبة إلى كل عقار.